第二十五章 中国人的课程！

朋友们，这一章我写的热血沸腾。

即使您不是本书的读者，我强烈希望您能抽空读读这一章。

我想您一定有所得，有所感。

不必要担心和前后的故事接不上，这章应该是独立的一个情节。

里面是一个中国人应该有的感触！

这章我写的很快，一气呵成，不到一小时，可能有错字，我没心情再改了！因为我想起了青春时的峥嵘，和那份从骨子里的情怀！

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邢风喝了一口水，娓娓道来，房价问题，现在已经是中国最亟待解决的矛盾之一了。10年来，中国房价的增长速度，是收入增长速度的好几倍，也就是说中国人现在买不起房了，衣食住行已经无法支撑了。

“现在我想问问学弟们，你们觉得造成房价虚高的罪魁祸首是哪里？”邢风问。

“地产奸商！”，“政府的土地经济”，“销售环节”，“炒房团”，“城市人口激增。”各种回答，从学生们的口中说出。

“很好！这些都是房价虚高的原因，这些大家也都理解了，我今天想给大家分析一个，另房价越升越高的，反而最不被注意的罪魁祸首：银行！”

邢风挤出了一个笑容，说起了银行在地产建设中，推波助澜的事情，当他表明了地产价格上涨，最大的赢家并非地产企业，而是银行！这样的观点一出，满堂哗然。

地产开发的手段很简单，大家都是学管理的，对基础的步骤都很清楚。一个开发第二个楼盘的地产企业，基本上一分钱投资都不用自己花，所有的钱都是银行花的！

地产商开发楼盘，买地的钱，靠死盘找银行贷款；靠拿地找银行贷款；后面一步一步，已经靠卖方赚钱了，而这一步一步，银行是出钱的一方，赚取的是高额的利息，那这部分利息谁来买单？地产商！地产商让谁来买单？购房者。

购房者买房，如果贷款10万还30年，是什么比例？是整整一倍的利息。如果按照普遍的7成贷款计算。那么购房者的实际购房金额达到了170%的房价。这多余的钱，银行赚走了。看似这个利息，仅仅是购房者自己承担，不介入市场循环，但是他却大大的提高了二手房的成交价格，新房价格会参照二手房的价格杠杆，地价成本会参照新房的价格杠杆，而银行的高利率却对最基础的价格杠杆进行了提升。

同时，我国的房地产贷款，是一个很“梦幻”的计算方式，邢风在讲课的时候，专门用了“梦幻”这个词语。

所有的产品，向银行做抵押贷款，银行采取的评估手段，均为这产品的成本价格，唯有我国的地产行业，银行认可的价值却是成交价值！举例子说，如果你生产课桌，每个成本50元钱，出售100元钱。那么你拿你的库存课桌向银行贷款，银行会给你多少钱呢？

银行当然不会傻到用100元钱作为基数，给你60%的贷款，每个课桌贷给你60元。只会按照50元的生产成本的相应比例，给你提供贷款。

可是地产行业呢？银行却把成交价作为标杆，你花100万购房，银行按照100万的市值对他进行7成或者8成的贷款。试想，你是一个地产商，你的房屋成本是40万，你的心里价位是70万。可你就把价格标到100万元，你需要担心老板姓买不起吗？

当然不用！因为可以成本价转让给自己，自己做高额合同，然后把房子卖给银行！事实上，目前

的地产商都是这么做的！他们将尾盘，和比较好的位置的留盘，都用很高的价格的合同，卖给了自己！银行成了买家！

如果资金闲余，则还上贷款，如果资金不足，就干脆把房子给银行，让银行去拍卖，甚至等银行拍卖的时候，自己再作为不良资产回购，赚来赚去，变化的只是房产的市值，看似银行损失，但银行的收益会在乎这一点么？

炒房可恨！但是大家只把目光盯在了温州炒房团上，但却没有注意，最大的炒房团，一直在支撑着房价上扬的最大炒房团不是温州人，而是银行！

“邢老师，那目前国家宏观调控，又在加息，是否会遏制房价有效呢？”一个学生问道。

“饮鸩止渴！看似遏制了购进多套住房的炒房者，但是呢？又增加了居民的购房压力，又增加了房地产企业的开发压力，所以短期内只能是让增量缩小，长期这样的结果，只能进一步推高房价，这不是治本之法！”邢风说的很干脆。

“那您觉得治本之法，应该如何呢？”那学生马上追问。

“这个问题，咱们就作为在课堂上的学术讨论吧，我说说我的个人观点，也仅代表我的个人观点！而且只能简单说说，细说起来，咱们这堂课时间可以能不够。”

邢风喝了一口水，开始说起来。

他首先说到的第一个问题，就是公有制保障性住房的建设，在他的概念中，保障性住房，并不是限价商品房的形式，而是公有制住房的形式，并非政府一次性对地产企业提供70年产权的出售，而是以租代购的形式，大幅下降地皮首次投入价格，开发商作为承建单位，政府则为产权单位，提供大量公租房，公租房占市场比例应该不少于70%，市民大部分居住应该是无产权的公有住房。而且能一次性申请不小于20年的承租期，当市民购买商品房后，自动取消公租房承租能力。公租房租赁价格不多于0.5元平米日，这样80平米的房间每月的承租价格，小于1000元，比市民还贷款压力要低的很多。

建设方面，由政府向银行借贷，由银行提供低息、无息、或低息贷款，按照0.5元平米日的价格，政府在10-15年时间内，不考虑地皮价格，能完全还清贷款，后面有至少50年的继续获利实效。这样得利的是百姓。政府并没有损失，只是这需要两届、或者三届的领导才能看到效果，可能领导缺乏这样的魄力，而银行也减少了风险，不会出现死帐、呆账，不用因为地产企业的违规操作，而面临风险。

商品房方面，价格完全可以在提高100%，商品房全部开发低层或平层的低密度高端社区，银行对商品房的购买利息增加5%，开发商贷款也大幅提高，让那些想要买商品房的有钱人，让更多的钱进入市场循环。

总之，是保障中低收入人群的基本生存权，加大商品房和高档社区的销售价格。同时对商用住房，如底商等，价格继续告诉上涨，或以租代售。

“邢老师，您的方案听上去，很有益，难道政府就想不出来吗？”一个学生问。

“政府了解的比我清楚！政府有的是治本之法！但是政府下得了决心吗？你有没有想过，如果真的想我这样做的后果？这必须是一个漫长的过程，因为谁？因为银行，银行惹得祸，现在要全社会来买单了！”

邢风解释道，如果现在大量增加保障性住房的建设，那么目前在建、在销的商品房，可能会出现滞销、停销、退房的情况，如果这样，损失最大的不是地产商，损失最大的是银行，地产商无力偿还贷款，银行得到了大量房屋的产权，而他们批出去的贷款，至少是这些房产成本的两

倍甚至三倍。

这会如何？银行的资金会大量缩水，可能会引起经济的全面后退，说悬了，这要面临崩盘！

目前想做这种改变，政府需要足够的勇气，至少要分成三步走，最快需要三年！第一年，对在建、再销的商品房进行继续支持，完成目前的工作收尾。

这一步完成后，银行停止对房地产开发企业的一切形式资金支持。另地产企业无力开发新楼盘，而政府在这时大力的建设公有制保障性住房，完成大量市民入住，解决最尖锐的矛盾。第三部，银行恢复对开发商的资金支持，但大幅度增息，强迫地产商开发高端商品房，与政府提供公租房产生市场明显分界线。

“邢老师，公有制这样的词语，是不是太有中国特色了？国外如何操作呢？”一个学生问。

邢风笑答，公有制这几个字，并非中国专利，在国际上大部分国家，都存在公有制住房，远的不说，只是香港，有屋村，有豪宅。在美加，也同样有政府提供的廉价租赁房屋。这些是保证人民基本生存权的措施，是一个国家社会保障制度健全程度的体现。

“邢老师，如果目前政府，不改变目前现有地产政策，你觉得会出现什么情况？”一个学生问。

“这个问题真的很尖锐，但是既然在课堂上，我觉得我可以畅所直言！”邢风深吸一口气，说道：“长此以往，民不聊生！国将不国！迟早迎来的是经济的崩盘，一次足够危机全球的金融危机！要比08年的由雷曼兄第银行带来的次贷危机更加可怕！甚至超过罗斯福时期的大萧条！”几句话，掷地有声。

课堂上，足足沉默了一分钟，没有一个人说话。

坐在一旁的刘知秋，看了看时间，一节课已经快要结束，便上台打断了沉静，让邢风做一个最后的发言。

“同学们，今天大部分时间，用来了讨论政治经济，并没有说出一些管理实务，但这也是很好的。”邢风继续说到，大家都是北大的学生，出了这个校门，都是天之骄子，在这里我想用最后几分钟说一件事：作为一个人才的社会责任！

泱泱中华，悠悠五千年。我们有无尽的历史，有着灿烂的文明！但不得不承认，从1840年以来，我们陷入国难。1949年，终于迎来了新生，但随着10年动乱，我们走进了一个令我们损失深重的时代。

底线的消亡，信仰的消亡，底蕴的消亡！邢风喊出了三个消亡。

改革开放初期，全中国都是穷人，有一些人因为种种原因，成了新的贵族，但却是没有历史积淀的贵族，造成了当今社会对不同经济阶层的仇视，创业机会不公造成的矛盾也越发尖锐。

“同学们！虽然我已经不具备中国国籍，但是我是一个中国人！根在中国，家在中国，魂在中国！在座的以后都将是各行各业的精英，我希望每一个人，记住自己的社会责任，记住自己的底线，记住自己曾生活在北大！曾受过中国最好的教育，不以恶小而为之！”邢风说的很真诚。

“重建信仰，重拾底线，重积底蕴！用10年打破的东西，想修复可能需要几个10年！但是需要我们不断的努力，才能重新让我们立于世界强国之林，成为别人眼中的巨人，而不仅仅是自己心中的巨人！”邢风很少会这么激动的讲话，但是看到这些莘莘学子，他想起了当年在这间教室中的意气风发。

“最后，我用16个字，结束今天这堂课”

“爱国！民主！进步！科学！博学！审问！慎思！明辨！”

邢风深深的鞠了一躬。

刘知秋老泪纵横，掌声一直不断！

（本章完）