第一千一百一十七章 损招
在国内，国有建设用地主要有两个来源。
一个是通过农用地转用、征收等方式取得的集体土地，这就是所谓的新增建设用地。
举个最简单的例子，城中村改造。
众所周知，在我们国家，土地所有权只属于国家或者集体，集体土地转为国有土地，必须通过土地征收。
而集体土地中既有农用地，又有建设用地，城中村的土地性质几乎都属于集体建设用地或者企业、个人不动产，那么城中村改造时，土地所有权性质就是由集体建设用地转为国有建设用地，这是通过征收方式实现的。
但如果征收的是城郊集体土地，而且其中有一部分还是农用地，那么在征收农用地之前需要先办理农用地转为建设用地（简称为“农用地转用”或者“农转用”）手续。
另外一个来源就是城市存量建设用地，顾名思义，也就是城市中已经存在的建设用地，只不过这些建设用地目前处于闲置状态，或者利用率不高，需要通过盘活来实现其增值。
目前来说，城市存量建设用地数量巨大，级差地租最高，增值潜力最大。
虽然从宪法到土地管理法，从中央到地方，都一直强调政府要垄断城市土地供应，但在实际操作中，地方政府只能通过农转用审批、征收等手段，控制新增建设用地的供应。
与之相反，对数量和价值巨大的城市存量土地，政府不仅做不到垄断其供应，而且很难称得上是土地供应者。
政府恰恰在这量大、价高、增值快的国有资产上，所掌握的份额，几乎近于零，土地所有者的权利难以得到体现。
那么，目前城市存量土地中数量最大的一部分土地资产到底掌握在谁手中？
广大的国有企业！
而且这些国有企业基本上都集中在城市建成区最好的地段。
其他的不细说了，否则这章肯定又他娘的给老子404！
在这里只贴一个2018年的新闻，百度上搜到的，一字不改，不造谣！
“西安一国企改制涉嫌巨额国资流失，125亿元土地被估125万。”
惊不惊喜，意不意外？
缩水100倍哦！
不得不说，都8102年了，某些人的胃口居然还这么大，真是贪心不足蛇吞象！
那么为啥会有这种骚操作？
归根结底，权责不清、不明，国有资产所有权人不到位，所有权权益不落实。
国企管理者老子只是个职业经理人，又不是股东，干好了，没奖励或者奖励很少，干得不好，也没惩罚，老子他娘的脑子进水了才替你操心保值增值啊。
这一点还不如老美上市公司的管理层呢，老美上市公司的管理层因为有股权激励，拼命地用公司利润甚至不惜发债去回购上市公司股票，拉高股价，然后高位套现。
所以，傅松也是够损的，别的地方他鞭长莫及，也管不着，不过他却给沐城领导出了个“土地储备”的馊主意。
虽然不敢说能完全断绝企业改制过程中国有土地资产流失问题，但如果想跟上面提到的西安那家企业那样，也是很难的。
因为土地储备中心不仅管供地，还管收储土地。
新增建设用地通过征收取得，这个没什么好说的，政府掌握了农转用和征收审批权，所以除了政府外，其他单位和个人都插不上手。
那些骚操作几乎都发生在存量土地的供应上，所以土地储备中心的职责中还包括收购、优先购买存量国有土地。
收购嘛，顾名思义，就是买卖双方讨价还价，在商言商，这个也没什么好说的。
但优先购买就损多了，说的是土地储备中心拥有国有土地的优先购买权。
你想搞骚操作，一亿的土地搞成100万的评估价，可以啊，其他人都靠边站，必须先卖给我，只有我不买了，别人才可以买。
就是这么霸道！
但相当好使！
章铭有些不解道“可现在地价低，卖不上多少钱啊。”
“今天地价低，并不代表明天也低。土地是什么？我给你们上课的时候就不断地在灌输一个观念，土地不仅仅是自然资源，更是一种资产，而且是国有资产，节约集约用地，就是在保护国有资产！
正是因为现在地价低，所以很多城市还没有意识到储备土地的重要性，然后就稀里糊涂地把地供出去了，等十年后，突然发现，建成区里居然没地了。
城市要发展，没地怎么行？建成区找不到地了，就只能到建成区外找地，于是城市开始摊大饼似的向外扩张，占农田，占耕地，把农民从土地上赶走。
这叫什么？这就叫崽卖爷田不心疼！
土地储备中心就是暂时来管这块国有资产的机构，你这个主任就是看护人！储备储备，顾名思义，既要把土地收进来，又得储藏起来备用，等价格高了再从出手。”
捂地嘛，谁不会？
要说国内谁手中捂的地最多，李家城之类的开发商算个屁，他们给各地的土地储备中心提鞋都不配。
“干得好，国有资产保值增值，为城市发展留足空间和资金，你就有功，否则，哼哼！”
章铭哑然道“老师，让你一说，我突然有了一种光荣的使命感。可我就是个小科长，将来的事情对我来说太远了。”
傅松严肃道“章铭，你这辈子的目标，不会只是个小科长吧？如果是，那我就不浪费口舌了，你哪来回哪。”
章铭苦笑道“老师，我不是那个意思。我……，我肯定希望进步啊！”
傅松道“想进步，想升官，想比别人更快地升官，就得比别人付出更多。除了努力外，平台也很重要，土地储备中心这个平台就不错，你别看现在不起眼，用不了几年就会成为香饽饽。
我不是在安慰你，你看看这两年海南房地产市场，怎一个火爆了得，一天一个价，虽然泡沫很大，但也从侧面说明了，中国房地产未来的潜力。
我们国家十一亿多，将近十二亿人口，城市化率不到30，有足足8亿农民，想想看吧，如果未来二十年这8亿农民中有一半，不，四分之一进城了，这是一个多大的市场？
市里为什么成立土地储备中心，就是要未雨绸缪，把分散的供地权收拢回来，从而垄断土地一级市场。这样一来，我想买地，就只能去跟你章主任谈。”
章铭恍然大悟道“到时候卖多少钱，就是我说的算了！”
傅松暗自叹了口气，章铭说得有点绝对了，而且只看到了表面。
之所以说他说得绝对了，是因为土地一级市场虽然是政府垄断市场，但也存在着一定程度的竞争和博弈。
一方面，如果地价定得太高，即便企业想买账也买不起，于是流拍就产生了。
要知道，政府不是随便拿块地就能供应的，做地是有成本的，包括征收、拆迁、安置、基础设施配套、管护、财务成本等等。
通常情况下，做地成本还不低，拆迁安置是大头，否则后世哪来那么多拆迁暴发户？
所以，为了收回做地成本，政府只能降价供应。
这是政府和企业之间的博弈，虽然在这场博弈中，政府因为垄断以及信息不对称而占据绝对主动权，但企业可以用脚投票嘛。
天涯何处无芳草，何必单恋一枝花呢，挥一挥衣袖，不带走一片云彩。
另一方面，这个城市地价很高，但旁边城市地价很低，于是用地需求就会流向价格洼地。
有的城市就是用低地价来从兄弟城市抢人才、抢企业，这是地方政府之间的博弈。
比如，深圳地价一飞冲天，华为便去了东莞松山湖。
企业做出这种选择非常正常，如果未来沐城的地价和房价没有控制好，傅松不介意把远景集团总部搬到别的城市去。
之所以说章铭流于表面，是因为他只看到了土地储备带来的经济效益，而没看到隐藏在其中巨大的社会效益和生态效益。
土地要想卖上好价钱，你就得有完善的基础配套设施，路要修好吧，水电气要通吧，公共交通也要有吧。
孩子不能没地方上学，所以学校要建吧。
老百姓要吃饭，所以菜市场要有吧。
有个头疼脑热的要看病，所以医院也要有吧，等等。
这是所谓的社会效益。
除此之外，老百姓要休闲娱乐，所以周边起码要有个公园绿地吧，小区里面也要搞好绿化吧，污水横流的河道也要疏通治理吧，河道两旁怎么着也得各种一排柳树吧，等等。
这是所谓的生态效益。
为了土地能卖得上高价，就要改善基础设施和生态环境，而基础设施和生态环境的改善，又反过来推高了地价。
所以说，经济效益、社会效益、生态效益三者相辅相成，是一种耦合关系。
在沐城旧城改造中，傅松用的就是这种思路。
以改善老城区的生态环境为核心，以完善老城区的基础设施为手段，从而实现老城区土地的增值。
这样一来，政府、企业、老百姓都拿到了自己想要的东西，都满意，三赢！
不过，这些话傅松觉得现在没必要跟章铭讲，未来他会慢慢明白的。
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一个是通过农用地转用、征收等方式取得的集体土地，这就是所谓的新增建设用地。
举个最简单的例子，城中村改造。
众所周知，在我们国家，土地所有权只属于国家或者集体，集体土地转为国有土地，必须通过土地征收。
而集体土地中既有农用地，又有建设用地，城中村的土地性质几乎都属于集体建设用地或者企业、个人不动产，那么城中村改造时，土地所有权性质就是由集体建设用地转为国有建设用地，这是通过征收方式实现的。
但如果征收的是城郊集体土地，而且其中有一部分还是农用地，那么在征收农用地之前需要先办理农用地转为建设用地（简称为“农用地转用”或者“农转用”）手续。
另外一个来源就是城市存量建设用地，顾名思义，也就是城市中已经存在的建设用地，只不过这些建设用地目前处于闲置状态，或者利用率不高，需要通过盘活来实现其增值。
目前来说，城市存量建设用地数量巨大，级差地租最高，增值潜力最大。
虽然从宪法到土地管理法，从中央到地方，都一直强调政府要垄断城市土地供应，但在实际操作中，地方政府只能通过农转用审批、征收等手段，控制新增建设用地的供应。
与之相反，对数量和价值巨大的城市存量土地，政府不仅做不到垄断其供应，而且很难称得上是土地供应者。
政府恰恰在这量大、价高、增值快的国有资产上，所掌握的份额，几乎近于零，土地所有者的权利难以得到体现。
那么，目前城市存量土地中数量最大的一部分土地资产到底掌握在谁手中？
广大的国有企业！
而且这些国有企业基本上都集中在城市建成区最好的地段。
其他的不细说了，否则这章肯定又他娘的给老子404！
在这里只贴一个2018年的新闻，百度上搜到的，一字不改，不造谣！
“西安一国企改制涉嫌巨额国资流失，125亿元土地被估125万。”
惊不惊喜，意不意外？
缩水100倍哦！
不得不说，都8102年了，某些人的胃口居然还这么大，真是贪心不足蛇吞象！
那么为啥会有这种骚操作？
归根结底，权责不清、不明，国有资产所有权人不到位，所有权权益不落实。
国企管理者老子只是个职业经理人，又不是股东，干好了，没奖励或者奖励很少，干得不好，也没惩罚，老子他娘的脑子进水了才替你操心保值增值啊。
这一点还不如老美上市公司的管理层呢，老美上市公司的管理层因为有股权激励，拼命地用公司利润甚至不惜发债去回购上市公司股票，拉高股价，然后高位套现。
所以，傅松也是够损的，别的地方他鞭长莫及，也管不着，不过他却给沐城领导出了个“土地储备”的馊主意。
虽然不敢说能完全断绝企业改制过程中国有土地资产流失问题，但如果想跟上面提到的西安那家企业那样，也是很难的。
因为土地储备中心不仅管供地，还管收储土地。
新增建设用地通过征收取得，这个没什么好说的，政府掌握了农转用和征收审批权，所以除了政府外，其他单位和个人都插不上手。
那些骚操作几乎都发生在存量土地的供应上，所以土地储备中心的职责中还包括收购、优先购买存量国有土地。
收购嘛，顾名思义，就是买卖双方讨价还价，在商言商，这个也没什么好说的。
但优先购买就损多了，说的是土地储备中心拥有国有土地的优先购买权。
你想搞骚操作，一亿的土地搞成100万的评估价，可以啊，其他人都靠边站，必须先卖给我，只有我不买了，别人才可以买。
就是这么霸道！
但相当好使！
章铭有些不解道“可现在地价低，卖不上多少钱啊。”
“今天地价低，并不代表明天也低。土地是什么？我给你们上课的时候就不断地在灌输一个观念，土地不仅仅是自然资源，更是一种资产，而且是国有资产，节约集约用地，就是在保护国有资产！
正是因为现在地价低，所以很多城市还没有意识到储备土地的重要性，然后就稀里糊涂地把地供出去了，等十年后，突然发现，建成区里居然没地了。
城市要发展，没地怎么行？建成区找不到地了，就只能到建成区外找地，于是城市开始摊大饼似的向外扩张，占农田，占耕地，把农民从土地上赶走。
这叫什么？这就叫崽卖爷田不心疼！
土地储备中心就是暂时来管这块国有资产的机构，你这个主任就是看护人！储备储备，顾名思义，既要把土地收进来，又得储藏起来备用，等价格高了再从出手。”
捂地嘛，谁不会？
要说国内谁手中捂的地最多，李家城之类的开发商算个屁，他们给各地的土地储备中心提鞋都不配。
“干得好，国有资产保值增值，为城市发展留足空间和资金，你就有功，否则，哼哼！”
章铭哑然道“老师，让你一说，我突然有了一种光荣的使命感。可我就是个小科长，将来的事情对我来说太远了。”
傅松严肃道“章铭，你这辈子的目标，不会只是个小科长吧？如果是，那我就不浪费口舌了，你哪来回哪。”
章铭苦笑道“老师，我不是那个意思。我……，我肯定希望进步啊！”
傅松道“想进步，想升官，想比别人更快地升官，就得比别人付出更多。除了努力外，平台也很重要，土地储备中心这个平台就不错，你别看现在不起眼，用不了几年就会成为香饽饽。
我不是在安慰你，你看看这两年海南房地产市场，怎一个火爆了得，一天一个价，虽然泡沫很大，但也从侧面说明了，中国房地产未来的潜力。
我们国家十一亿多，将近十二亿人口，城市化率不到30，有足足8亿农民，想想看吧，如果未来二十年这8亿农民中有一半，不，四分之一进城了，这是一个多大的市场？
市里为什么成立土地储备中心，就是要未雨绸缪，把分散的供地权收拢回来，从而垄断土地一级市场。这样一来，我想买地，就只能去跟你章主任谈。”
章铭恍然大悟道“到时候卖多少钱，就是我说的算了！”
傅松暗自叹了口气，章铭说得有点绝对了，而且只看到了表面。
之所以说他说得绝对了，是因为土地一级市场虽然是政府垄断市场，但也存在着一定程度的竞争和博弈。
一方面，如果地价定得太高，即便企业想买账也买不起，于是流拍就产生了。
要知道，政府不是随便拿块地就能供应的，做地是有成本的，包括征收、拆迁、安置、基础设施配套、管护、财务成本等等。
通常情况下，做地成本还不低，拆迁安置是大头，否则后世哪来那么多拆迁暴发户？
所以，为了收回做地成本，政府只能降价供应。
这是政府和企业之间的博弈，虽然在这场博弈中，政府因为垄断以及信息不对称而占据绝对主动权，但企业可以用脚投票嘛。
天涯何处无芳草，何必单恋一枝花呢，挥一挥衣袖，不带走一片云彩。
另一方面，这个城市地价很高，但旁边城市地价很低，于是用地需求就会流向价格洼地。
有的城市就是用低地价来从兄弟城市抢人才、抢企业，这是地方政府之间的博弈。
比如，深圳地价一飞冲天，华为便去了东莞松山湖。
企业做出这种选择非常正常，如果未来沐城的地价和房价没有控制好，傅松不介意把远景集团总部搬到别的城市去。
之所以说章铭流于表面，是因为他只看到了土地储备带来的经济效益，而没看到隐藏在其中巨大的社会效益和生态效益。
土地要想卖上好价钱，你就得有完善的基础配套设施，路要修好吧，水电气要通吧，公共交通也要有吧。
孩子不能没地方上学，所以学校要建吧。
老百姓要吃饭，所以菜市场要有吧。
有个头疼脑热的要看病，所以医院也要有吧，等等。
这是所谓的社会效益。
除此之外，老百姓要休闲娱乐，所以周边起码要有个公园绿地吧，小区里面也要搞好绿化吧，污水横流的河道也要疏通治理吧，河道两旁怎么着也得各种一排柳树吧，等等。
这是所谓的生态效益。
为了土地能卖得上高价，就要改善基础设施和生态环境，而基础设施和生态环境的改善，又反过来推高了地价。
所以说，经济效益、社会效益、生态效益三者相辅相成，是一种耦合关系。
在沐城旧城改造中，傅松用的就是这种思路。
以改善老城区的生态环境为核心，以完善老城区的基础设施为手段，从而实现老城区土地的增值。
这样一来，政府、企业、老百姓都拿到了自己想要的东西，都满意，三赢！
不过，这些话傅松觉得现在没必要跟章铭讲，未来他会慢慢明白的。